2007年1月1日

WORK flow -仕事のながれ-

ご相談から建物完成までの流れをご説明いたします。
物件の状況にもよりますが、当事務所における一般的な仕事の流れを示しています。
一般的な住宅であれば、おおよそ1年〜1年半を建物完成の目安としてください。
※ご不明な点や詳細に関してはお気軽にお問い合わせください。


01:ご相談・お問い合わせ
Eメール、お電話でお気軽にお問い合わせください。

02:お顔合わせ
直接お会いしてウェブサイト等では分からない人間性などを見ていただきます。
これまでの設計事例や仕事の流れ、総予算の考え方等をご説明させていただきます。

03:ヒアリング
建物に対するご相談・ご要望等をお聞きします。
建設場所が決まっているようでしたら土地の資料等をお持ちください。
土地を探している方は、ご要望をお聞きして一緒に土地探しをすることも可能です。
候補地があれば現地に伺ってさまざまな条件についてアドバイスすることも出来ます。

04:現地確認・敷地調査など
建設場所の周辺環境や法規制等を確認し、建物の設計方針を考慮します。

05:初回プレゼンテーション
03:から2〜4週間後にプレゼンテーションを行ないます。
ご要望に対してどのような方向性で計画をまとめていくか提案します。
複数案を提示して比較することにより、計画の方向性を探ります。
今後の可能性を感じていただけるようであれば、06:の設計監理契約のお話をさせていただきます。
※05:までは費用は発生しません。但し、プランの流用は固く禁じます。判明した場合は法的措置をとります。
※即日、設計監理契約を取り交わすわけではありません。

06:設計監理契約
05:の提案を含め、これまでのやりとりを通してご納得いただけるようでしたら設計監理契約を取り交わします。
設計監理料は建築の規模や構造により変動しますが、概ね工事請負金額の10%を目安としてください。
鉄筋コンクリート造・鉄骨造や複雑な木造の場合は構造設計事務所に外注するため、12%(構造設計料:2%)を
目安としてください。設備設計事務所へ外注する費用は最初の10%に含まれています。
※原則、新築工事の設計監理料の最低金額を200万円としています。
※改装工事の設計監理料は、総工事費の10〜15%(最低金額75万円)を目安としてください。
但し、状況に応じてご相談に応じますのでお気軽にお問い合わせください。

07:基本設計
仕事の流れにおいて、もっとも重要な期間です。 建物の善し悪しは基本設計で決まります。
1〜2回/月を目安に打合せを重ねます。進行状況に応じて必要な打合せ資料を用意します。
対話を重ねることにより、建物の使い方、考え方を固めていきます。いろいろな話の中から情報を収集し、
施主・設計者ともにお互いの理解を深めます。基本設計の段階においては、双方の考え方をいかにシンクロ
(同調)させるかということがとても重要になります。条件を整理したりお互いを理解する中から、より飛躍
したアイデアは導き出されるものです。 施主と設計者で共にアイデアを発展させる。一番の醍醐味です。

08:基本設計案の概算見積り依頼
これまでの経験によりある程度予算調整は行ないながら設計を進めますが、予算が厳しい場合などは
基本設計案をもとに概算見積り依頼を行なうことも可能です。
実施設計において詳細を詰めるにあたり、予算調整の参考資料となります。

09:実施設計
基本設計案をもとに、 工事見積りや施工に必要な詳細図面をまとめていきます。
工法や仕上げ材料の選定、設備機器の選定等、打合せを重ねながらひとつひとつ確認していきます。
造作家具や照明計画・外構計画など、 細かい部分まで打合せで詰めて図面にまとめていきます。
構造設計や設備設計など、各専門の協力事務所と相談しながら図面作成を外注します。

10:競争入札による見積り依頼・金額調整等
施工技術や経営状態など、信頼できる施工会社数社に工事見積りを依頼します。
約2週間後の工事見積り提出後、全見積りの内容を比較検討し、正確かつ適正な積算が行なわれているかどうか
精査し、最終的に施主と相談の上施工会社を選定します。 ※最安値の施工会社を安易に選ぶ訳ではありません。

11:施工会社選定・工事請負契約
10:に基づき施工会社を選定します。顔合わせを行ない微調整を行なった後、施主と施工会社で工事請負契約を
取り交わします。当事務所は工事監理者として工事請負契約書に署名捺印します。

12:建築確認申請等の行政手続き
工事請負契約でまとまった工事内容を反映して図面を一部修正し、建築確認申請等の行政手続き図面を作成します。
建築確認申請以外にも、地区計画や76条申請等、建設場所によって必要な届出が変わってきます。
届出の書類が多い場合には許可がおりるまでに多少時間がかかる場合があります。

13:施工・工事監理
地鎮祭・地盤改良・基礎工事と進んでいきます。
工事の進捗にあわせて週に数回程度現場を訪れ、現場監督さんと工事内容を確認しながら進行します。
図面と食い違いがないかチェックするのは勿論のこと、よりよい工夫が出来ないか現場で確認します。
職人さんともよく話し合うことが重要です。施主・職人さん・設計事務所のよい信頼関係が築ければ、気持ちよく
仕事をしていただいて、仕上がりもよくなること請け合いです。コミュニケーションはとても大事なことです。
施主に現場に来ていただいて打合せすることもしばしばあります。
建ち上がっていく空間を確認しながら、設計時には把握しきれなかった内容を施主と共に再度詰めていきます。
工事請負契約時の図面をもとに工事を進めるのは勿論ですが、工事の進捗を睨みながら多少の変更を行うことは
可能です。その際はなるべく追加工事が発生しないよう、金額調整が不要なように調整します。
どうしても金額がアップしてしまいそうな場合は、他の部分で工夫してその分を減額できないか調整します。
上記のように最終的な金額ありきで工事全体をコントロールします。
全体を上手く調整することが、設計事務所に求められる能力なのです。

14:竣工検査・完了検査・お引き渡し
工事が完了した時点で、設計事務所による竣工検査、行政機関による完了検査が行なわれます。
竣工検査は施工会社と設計事務所による最終確認で、細部にわたり施工不良な部分がないか確認します。
手直しが必要な箇所を確認し、その工事が完了したら施主立ち会いによる竣工検査が行なわれます。気になる
箇所については施工会社に手直しをお願いします。全ての手直し工事が完了したら、建物の取り扱い説明(設備
機器の使用方法の確認等)を行い、建物をお引き渡しします。

15:アフターメンテナンス
特にお引き渡し直後はいろいろとご連絡をいただくことが多いですが、お気軽にご連絡ください。
不具合があればすぐに施工会社とともに伺い迅速に対処します。
竣工後の1年検査も実施しています。特に木造の住宅等は木材の収縮等によって建物自体が常に動いています。
1年くらい経つとある程度動きも落ち着くため、その時点での不具合に対処していただくよう施工会社と合意
しています。1年後の検査でそれまでの不具合も含めて手直しし、安心して生活できるようケアいたします。
もちろん、1年検査の後もアフターケアは行なっていますのでお気軽にご相談ください。
※更に近年の法改正により、施工会社は10年間の住宅瑕疵担保責任保証が義務づけられています。


補足:設計監理料のお支払時期について
設計監理料(06:設計監理契約 参照)は、通常4回に分けてお支払いいただいています。
 --設計監理契約時(着手金):10%
 --基本設計業務完了時   :40%
 --実施設計業務完了時   :30%
 --建物竣工時(引き渡し時):20%
但し、状況に応じてご相談に応じますのでお気軽にお問い合わせください。


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